陈光标建议:大力推进北京自住型商品房模式
建立房地产健康发展的长效机制

住房问题，是一个百姓非常关注的重要民生问题，党中央、国务院历来都非常重视。数据显示，我国现在城镇有7.2亿人，约2.49亿户，城镇住房约有2亿套。即使按照1户拥有1套住房推算，至少还有近5000万户是无房户。需要指出的是，在现有的城镇住房中，有近5000万是不成套的，即没有厨房和卫生间。此外，我们还有大量的城镇居民还居住在各类棚户区中。在北京、上海、广州、深圳、杭州等房价过高的大城市，这样的问题尤为突出。

安居才能乐业。由于房价过高，许多人买不起房，处于焦虑不安中，也严重影响了家庭和谐、社会稳定。目前，为了切实解决好群众住房这个民生问题，地方政府在做好房地产市场宏观调控的同时，大力推进住房保障和棚户区改造，取得了一定成效。然而，这些措施还不能有效解决普通百姓居住问题。

因为从各地情况看，主要是出台以限购和限贷为手段的房地产调控，这虽然对房价上涨的遏制作用有限，但是这是从减少需求的角度做文章的，而不是增加供给。另外，这种纯行政性的调控手段也深受社会各界诟病。

在住房保障领域，由于住房供应量有限，完全实行货币补贴的保障方式是不现实的，地方政府受自身财力制约，保障性住房供应基本上呈总体不足之态，且保障覆盖面也比较窄。据统计，到2012年底全国通过住房保障解决住房问题的约有3100万户，占比约12.5%。特别是一些大中城市，普通商品房房价畸高，住房保障门槛较高，一些群体被挤出了商品房市场，既买不起普通商品房，也不符合住房保障条件，形成了新的“夹心层”。

为了解决上述问题，北京市于2013年推出自住性、改善性住房需求的中低价位商品住房。北京自住型商品房按照比同地段、同品质商品房低30%左右的价格出售，满足了“夹心层”购房的需求，解决了其购买力阶段性不足的问题，有利于促进房地产市场的长期稳定和繁荣。根据规定，自住型商品房5年内不得转让，满5年后可以转让，增值收益按转让时同地段商品房价格和自住型商品房购买时差价的30%交纳土地收益等价款，一方面解决了“夹心层”购房时资金短缺的燃眉之急，另一方面也是地方政府获得长期土地增值收益的有益尝试。与保障性住房不同的是，自住型商品房购买者，政府不需要核定其收入、财产等状况，只要具备北京购房资格即可购买。符合购买自主性商品房条件的家庭只能购买一套、转让后利益分成以及转让后不得再次购买自住型商品房等规定，打掉了购买人牟利和寻租的空间，体现了制度公平。

从北京的实践情况来看，充分发挥市场作用，政府让渡部分土地出让收益、给予适当财政补助和税费减免，可以有效降低建设成本，低于市场价出售，能够有效调动群众依靠自身改善住房条件的积极性，有利于加快解决群众住房困难，又可以避免陷入“福利陷阱”，有利于激发社会活力。

从发达国家和地区解决住房问题的经验看，住房问题的解决归根到底还是得靠市场，房地产市场是“主位”，住房保障只是“补位”。目前，最迫切的任务是尽快研究建立我国房地产市场健康平稳发展的长效机制，打通商品房、政策性住房、保障性住房之间的壁垒，通过租转售以及上市交易增值分成等法律制度的完善，实现制度层面的融合贯通。同时，继续扩大房地产税试点工作，做好公共租赁住房与廉租住房并轨后续工作。积极推进住房保障和棚户区改造，大城市和外来务工人员流入地城市，要大力建设保障性住房，小城市和县城以及外来务工人员流出地城市应当以货币补贴为主。在大城市，要积极推广北京经验，大力发展自住型商品房，使更多普通百姓拥有属于自己的住房。