北京今年迎候物业税"实转" 居民住宅暂不开征

　　“北京今年已提出进行物业税‘实转’的申请，目前正在等待国家税务总局的批准。”市政协委员、市地税局局长王纪平昨天透露，北京有望在6月份之前获批并开征物业税，向工业企业、写字楼等商业地产征收。尽管物业税今年还不会涉及到居民住宅，但税务部门近三年的“空转”试点已属未雨绸缪。

　　物业税“空转”跟踪房屋估值

　　王纪平介绍，物业税在国际上通常被称为房地产税或不动产税，主要是每年根据房产的评估值或接近市场价值来征税，而目前我国实行的房地产税是按照房产原值征税，土地税是按照土地的面积来征税，这种做法与国际上有很大差距。

　　本市先后在亦庄、东城、西城设立“空转”试点，统计房产项目数量。“关键是评估房产价值，作为征税的依据，并随着市场价值的变动不断修正估值。”王纪平解释说，针对不同类型的房产项目，要对房地产的房龄、朝向、建筑成本、位置、附近公用设施等数据资料进行采集统计，为“实转”做好准备。而市建委自去年下半年开始的全市房屋普查也同时被证实，“与物业税无关”。

　　新增物业税不增加纳税人负担

　　目前，包括城市房产税、土地增值税、契税、印花税等税费，国家对房地产的征税高达11项。曾有专家提出，物业税主要是把房屋保有环节的税费统一起来，还可以将土地出让金也放入物业税以内按年征收。王纪平否认了上述物业税成为综合税的说法，并表示:“开征物业税不会增加纳税人的负担，因为政府会通过减免其他税收的方式进行弥补，如减免纳税人的个人所得税，使税负总额保持平衡。”

　　“即便本市对居民住宅开征物业税，对房地产市场的影响也很有限。”王纪平说，住宅物业税的征收同样会遵循“生活必需品不得征税”的原则。居民的基本住房需求不会受到物业税影响，相反，第二套以上或大户型住房则最有可能“尝鲜”。

　　征收标准：“从量定额”到“从价定率”

　　王纪平还披露，目前物业税的税率尚未出台，但北京征收物业税很可能采用“从量定额”到“从价定率”的标准。即在开征初期，按房屋面积每平方米每年缴纳若干元，类似于物业费；条件成熟后再转为根据房屋评估值，按照届时的物业税税率征收。

　　“物业税和物业费使用范围不同，前者在小区外，后者在小区内。”王纪平强调说，物业税属地方税，用途主要是消防、绿化、市政道路等全体纳税人公共利益。因此，交纳物业税不可替代物业费，将来更不会让物业公司或社区代收代缴。

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　　房屋估值需引进中介

　　在提起北京开征物业税面临的困难时，市政协委员、华远集团总裁任志强提出，向居民征收物业税条件尚不成熟。需要解决的问题有:尚不具备房屋、土地、税务、金融一体化信息网，很难判断房屋的真实情况。

　　另外，物业税开征时的房地产价值是由税务部门来估值还是由社会中介组织来估值，也还有待确定。按照国际通行的做法，应该由社会中介组织来评估，但国内房地产资产评估行业近年来刚刚兴起，具备资质的资产评估师的数量有限，能否应对复杂的物业税仍是未知数。(记者刘宇鑫)